Der Einfluss von Zinsen auf den Immobilienmarkt

Aktuelle Marktsituation in der Schweiz/USA?

Die Preise für Immobilien sind in den letzten Jahren nicht nur in der Schweiz stark gestiegen, sondern weltweit. Faktoren wie die Coronakrise, der Ukrainekrieg und die Inflation haben zu einer Explosion der Preise auf dem Immobilienmarkt beigetragen.

Während in den USA die Immobilienblase nach 15 Jahren erneut zu platzen droht, verzeichnet die Schweiz die höchsten Immobilienpreise in ganz Europa.

In der Schweiz hat die langanhaltende Tiefzinsphase die Immobilienpreise in den letzten Jahren stark in die Höhe getrieben.

Der Kauf von Immobilien wird immer schwieriger, da die Preise weiter steigen, nicht zuletzt aufgrund der Knappheit von Baustoffen. Hinzu kommt, dass die Finanzierung zunehmend teurer wird. In den USA sind an einigen Orten starke Preisrückgänge zu verzeichnen, was an die Weltfinanzkrise 2007 erinnert. Diesmal sind jedoch die Gründe andere, aber keineswegs weniger dramatisch.

Auch hier in der Schweiz gibt es leichte Anzeichen für einen möglichen Preisrückgang. Durch den Ukrainekrieg und die COVID-Massnahmen droht die Inflation weiter zu steigen. Die Zentralbank hat bereits Zinserhöhungen vorgenommen, was zu einer Reduzierung der Rendite für Immobilienbesitzer führt, da die höheren Zinskosten erst nach einiger Zeit an den Mieter weitergegeben werden können.

Interessant ist auch, dass in einigen Fällen Kaufen erstmal seit 13 Jahren wieder teurer wird als Mieten. Dies könnte dämpfend auf die Nachfrage wirken. Auch das Bauen wird seit einigen Monaten immer teurer. Die Verknappung wichtiger Baustoffe aus der Ukraine und hohe Energiepreise lassen die Nebenkosten explodieren.

Wer beeinflusst die Zinsen und warum schwanken sie?

Es ist bekannt, dass die Zinsen ständig schwanken, aber nur wenige verstehen, warum. Der Grund dafür ist einfach. Angebot und Nachfrage beeinflussen die Höhe der Zinsen. Wenn die Kreditnachfrage steigt, wird das Geld knapper und teurer. Umgekehrt sinken die Zinsen, wenn die Kreditnachfrage abnimmt. Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat eine entscheidende Rolle bei der Steuerung des Zinsniveaus, um ihre wirtschaftlichen Ziele zu erreichen.

Die SNB beeinflusst die Zinsen mittels verschiedener Finanzinstrumente, um Preisstabilität und ein gesundes Mass an Wirtschaftswachstum zu gewährleisten. Sie versuchen, die Inflation durch Geldverknappung oder -verteuerung zu verlangsamen, wenn die Preise über ein vertretbares Mass hinaus steigen.

Eine hilfreiche Analogie wäre, die Wirtschaft als Auto und die SNB als Fahrer zu betrachten. Die SNB möchte sicherstellen, dass die Wirtschaft nicht zu langsam wächst, also senken sie die Zinsen, wenn es nötig ist. Wenn die Wirtschaft jedoch zu schnell wächst, erhöhen sie die Zinsen, um sie zu bremsen.

Insgesamt ist es wichtig zu verstehen, dass die SNB eine bedeutende Rolle bei der Steuerung der Zinsen spielt und dass Schwankungen in der Wirtschaft und der Inflation die Zinsen beeinflussen können.

Wie beeinflussen Zinsen den Immobilienmarkt?

Allgemein

Eine Zinssteigerung hat oft Auswirkungen auf den Immobilienmarkt, da Immobilien bei höheren Zinsen oft an Wert verlieren. Ob dies auch aktuell der Fall ist, ist jedoch nicht so eindeutig.

Laut des Swiss Real Estate Offer Index gab es einen kurzen, leichten Rückgang der Preise, jedoch erholt sich der Index wieder. Einige Marktexperten wie die Immoscount24.ch gehen sogar von weiteren Preisanstiegen aus.

Als Preistreiber gelten weiterhin die hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien, unterstützt durch die steigende Inflation, sowie die hohen Rohstoff-, Bau- und Sanierungskosten. Es ist jedoch schwierig vorherzusagen, wann sich die Situation ändern wird. Bei weiter steigenden Zinsen besteht jedoch die Gefahr eines Preisrückgangs.

Die Auswirkungen steigender Zinsen auf Immobilienbesitzer

Bei steigenden Zinsen kann es für Immobilienbesitzer zu einem Problem werden, da die Preise für Immobilien sinken können. Dies betrifft nicht nur Eigennutzer, sondern auch Investoren und Vermieter, da die Renditen von Immobilien nicht nur auf Mieteinnahmen, sondern auch auf Wertzuwachs basieren. Darüber hinaus kann eine Zinserhöhung auch die Rendite aus Mieteinnahmen beeinflussen, da die höheren Zinskosten nicht sofort an die Mieter weitergegeben werden können.

Es ist wichtig für Immobilienbesitzer, sich bewusst zu machen, wie sich steigende Zinsen auf ihre Immobilie auswirken können und welche Massnahmen sie ergreifen können, um ihre Renditen zu schützen. Eine Möglichkeit ist zum Beispiel, langfristige Hypotheken zu vereinbaren, um sich gegen zukünftige Zinserhöhungen abzusichern.

Eigenkapital nachschiessen bei fallenden Immobilienpreisen?

Ein weiteres Problem kann die Hypothekenerneuerung bzw. Anschlussfinanzierung darstellen. Es ist fraglich, ob einige Eigentümer überhaupt eine Anschlussfinanzierung von der Bank bekommen, insbesondere wenn sie schon zuvor nur knapp eine Finanzierung erhalten haben. Die Banken prüfen bei der Erneuerung die Tragbarkeit des Hypothekennehmers, die sich bei steigenden Zinsen ändern kann. Ist die Tragbarkeit nicht mehr gegeben, kann die Bank die Weiterführung verweigern, was den Eigentümer dazu zwingt, eine andere Bank zu suchen.

Ein Blick auf die Tabelle zeigt, dass bei einem Preisverfall Eigenkapital nachgeschossen werden muss, da Banken maximal 80% des Immobilienwerts finanzieren.

Beispiel gem. Tabelle: Nach einem Einbruch der Immobilienpreise um 40 Prozent könnte jemand, der sein Eigenheim im Wert von 1 Million Franken mit einem Eigenkapital von 400'000 Franken und einer Hypothek von 600'000 Franken finanziert hat, in Schwierigkeiten geraten. In diesem Fall würde das gesamte Eigenkapital verschwinden und er müsste zusätzlich 120'000 Franken aufbringen, um die mindestens geforderten 20 Prozent Eigenkapital wieder zu erreichen. Wenn er dazu nicht in der Lage ist, droht möglicherweise eine Zwangsversteigerung aufgrund von Zahlungsunfähigkeit der Hypothekenschuldner.

In diesem Fall kann ein Überangebot den Preisdruck weiter erhöhen, wie es in der Finanzkrise 2008 der Fall war. Es bleibt jedoch abzuwarten, wie sich der Markt entwickeln wird.

Niedrige Zinssätze als Segen für Immobilienkäufer

Niedrige Zinssätze haben einen positiven Effekt auf die Kreditaufnahme. Sie fördern die Ausgaben und Investitionen von Verbrauchern und Unternehmen und können die Preise für Vermögenswerte in die Höhe treiben. In der Tiefzinsphase sind Immobilien und andere Vermögenswerte besonders beliebte Anlageformen. Einerseits ist das Geld in Tiefzinsphasen günstig zu haben, andererseits macht es wenig Sinn, es auf einem Sparkonto zu deponieren.

Bei niedrigen Zinsen können Sie auch vom Leverage-Effekt profitieren. Das bedeutet, dass Sie Ihre Rendite steigern können, indem Sie günstigeres Fremdkapital aufnehmen (mit niedrigeren Zinsen), als die Immobilie selbst erwirtschaftet (durch ihre Brutto- oder Nettorendite). Auf diese Weise können Sie die Rendite auf Ihr tatsächlich eingesetztes Kapital (Eigenkapital) erhöhen.

Wie geht es nun weiter mit den Zinsen?

Es ist schwierig, vorauszusagen, wie sich der Zinssatz in Zukunft entwickeln wird, da sie von vielen Faktoren abhängen, die sich oft unvorhersehbar entwickeln können.

Die Zinsen werden durch Angebot und Nachfrage auf dem Markt für Kredite und Anleihen bestimmt. Sie unterliegen Schwankungen, die von einer Vielzahl von Faktoren wie Wirtschaftswachstum, Inflation, Arbeitslosigkeit, geopolitischen Ereignissen und der Politik der Zentralbanken beeinflusst werden können.

Obwohl es verschiedene Prognosemodelle gibt, die versuchen, zukünftige Zinsentwicklungen vorherzusagen, sind diese Vorhersagen oft mit Unsicherheiten behaftet und sollten mit Vorsicht betrachtet werden. Die Vergangenheit zeigt jedoch, dass es starke Schwankungen geben kann.

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