Grundstückgewinnsteuer in der Schweiz: Was Sie wissen müssen

Die Grundstückgewinnsteuer in der Schweiz ist eine Steuer, die beim Verkauf von Immobilien anfällt. Sie betrifft jeden Haus- oder Wohnungsverkauf mit Gewinn und muss vom Verkäufer beglichen werden. Die Steuerbelastung hängt von der Dauer des Besitzes ab, wobei diejenigen, die ein Grundstück kaufen und kurz darauf mit Gewinn verkaufen, am meisten zahlen müssen.

Wie sich die Grundstückgewinnsteuer zusammensetzt?

Die Grundstückgewinnsteuer ist eine spezielle Steuer, die beim profitablen Verkauf von Immobilien oder Grundstücken anfällt. Der steuerbare Grundstücksgewinn wird berechnet, indem man den Verkaufspreis (Erlös) um die Anlagekosten reduziert. Grundstückgewinn = Erlös – Anlagekosten

Um die Höhe der Grundstückgewinnsteuer zu bestimmen, spielen zwei Faktoren eine Rolle:

Standort: Die Gemeinde und/oder der Kanton erheben die Grundstückgewinnsteuer. Der Steuersatz hängt dabei vom Standort ab. Jeder Kanton legt seinen anwendbaren Steuersatz fest und in vielen Fällen gibt es eine Steuerprogression, die ähnlich wie bei der Einkommenssteuer funktioniert. Das bedeutet, dass der Steuersatz steigt, je höher der Gewinn ausfällt. Weitere Details zu den Steuersätzen finden Sie bei der jeweiligen Gemeinde/Kanton.

Haltedauer: In den meisten Kantonen hängt der Steuersatz davon ab, wie lange man das Grundstück besessen hat. Mit Ausnahme von Solothurn berechnen alle Kantone einen Zuschlag auf kurzfristig erzielte Grundstückgewinne, um Spekulanten zu belasten. Im Allgemeinen zahlen Besitzer, die eine Immobilie nach nur wenigen Jahren wieder verkaufen, bei einem Verkauf deutlich mehr Steuern als langfristige Eigentümer. Zum Beispiel reduziert der Kanton Zürich die Grundstückgewinnsteuer um die Hälfte, wenn eine Liegenschaft nach 20 Jahren oder mehr den Besitzer wechselt. Andere Kantone reduzieren die Steuersätze noch stärker (u. a. AG, BE, SZ, GL, BS, SH, TI, TG), wenn eine lange Haltedauer erreicht wird. Im Kanton Genf ist die Grundstückgewinnsteuer nach 25 Jahren des Eigentumsbesitzes sogar vollständig steuerfrei.

Was wird besteuert?

Die Besteuerung von Grundstückgewinnen erfolgt auf Basis des Reingewinns, der als Differenz zwischen Verkaufspreis und Anlagekosten definiert wird. Im Kanton Zürich werden die Anlagekosten wie folgt definiert:

- Kaufpreis oder Verkehrswert von vor 20 Jahren, wenn das Grundstück dem Eigentümer

länger als 20 Jahre gehört hat

- Aufwendungen für Bauten, Umbauten, Bodenverbesserungen und andere dauernde

Verbesserungen des Grundstücks unter Berücksichtigung von

Versicherungsleistungen und Beiträgen von Bund, Kanton oder Gemeinde,

- Grundeigentümerbeiträge wie Trottoir-, Kanalisations- und Mehrwertbeiträge,

- Maklerprovisionen beim Kauf und Verkauf sowie

- Insertionskosten beim Kauf und Verkauf.

Wie wird die Grundstückgewinnsteuer nach Standort und Dauer des Immobilienbesitzes verglichen?

Im nachfolgenden Beispiel wurde ein Haus für CHF 850’000 erworben und später für CHF 1’150’000 verkauft. Dabei wurden wertvermehrende Massnahmen in Höhe von CHF 39’000 durchgeführt. Die Maklerkosten von Dreamestate, die von den steuerpflichtigen Gewinnen abgezogen werden können, betragen ca. CHF 11’000. Insgesamt ergibt sich damit ein Nettogewinn von CHF 250’000. Um Ihnen eine Vorstellung davon zu geben, wie hoch die Grundstückgewinnsteuer in verschiedenen Kantonen ausfällt:

Wer haftet für die Steuer?

Die Steuerpflicht betrifft den Eigentümer des Grundstücks. Sie kann aber auch auf Miteigentumsanteile oder dauerhafte Rechte wie Nutzniessungsrechte, Baurechte, Quellenrechte oder Wasserrechtsverleihungen anfallen.

Der Kanton bzw. die Gemeinde hat das Recht, ein Pfandrecht auf dem Grundstück zu erlangen, um sicherzustellen, dass die Grundstückgewinnsteuer bezahlt wird. Wenn der Verkäufer die Steuer nicht bezahlt, kann das Grundstück zur Verwertung genommen werden.

Da es bei der Grundstückgewinnsteuer oft um große Geldbeträge geht, ist es empfehlenswert, dass der Käufer sicherstellt, dass ein Teil des Kaufpreises zurückbehalten wird, um die Steuer später bezahlen zu können.

Wie kann ich die Grundstücksgewinnsteuer umgehen?

Aufschub der Steuer durch Ersatzbeschaffung

Die Grundstückgewinnsteuer wird nicht immer sofort fällig. Sie wird aufgeschoben, sofern der Verkäufer innert ein bis zwei Jahren (je nach Kanton) den gesamten Verkaufsertrag in eine «Ersatzliegenschaft» in der Schweiz investiert. Vereinfacht gesagt: Er kauft aus dem Erlös des alten Hauses ein neues.

Eine vollständige Aufschubzahlung erhalten Sie nur, wenn Sie das gekaufte Wohneigentum selbst bewohnen und der Kaufpreis inklusive der zeitnahen wertvermehrenden Aufwendungen gleich oder höher ist als der Erlös aus dem Verkauf des ebenfalls selbstbewohnten Hauses oder der verkauften Wohnung. Wenn die neue Immobilie weniger kostet als die Anlagekosten des verkauften Objekts, müssen Sie die Steuer sofort bezahlen.

Eine teilweise Steueraufschubzahlung ist ebenfalls möglich, wenn die neue Wohnung mehr kostet als die Anlagekosten, aber nicht der gesamte Verkaufserlös reinvestiert wird. In diesem Fall müssen auf dem nicht reinvestierten Teil des Verkaufserlöses Grundstückgewinnsteuern bezahlt werden.

Aufschub bei Erbschaft oder Schenkung

Bei einer Erbschaft oder Schenkung wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben. Die Steuer wird fällig, sobald das Haus oder die Wohnung mit Gewinn an Dritte verkauft wird. Auch bei Handänderungen zwischen Ehepartnern, beispielsweise durch güterrechtliche Änderungen, Trennung oder Scheidung, kann die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden. Der ursprüngliche Kaufpreis dient grundsätzlich als Basis für die Berechnung der Anlagekosten. Es wird auch berücksichtigt, wie lange der Erblasser oder Schenkende das Haus oder die Wohnung bereits besessen hatte.

Aufgepasst: Aufgeschoben ist nicht aufgehoben. Denn ein aufgeschobener Grundstückgewinn reduziert die Anlagekosten der neuen Liegenschaft. Wird die Liegenschaft später an Dritte verkauft und erfolgt keine weitere Ersatzbeschaffung, muss die Grundstückgewinnsteuer auf dem vollen Grundstückgewinn bezahlt werden – das heisst auf dem Gewinn der aktuellen Liegenschaft sowie auf den aufgeschobenen Gewinnen früherer Liegenschaften

So sparen sie Geld als Hausverkäufer

Wenn Sie beim Verkauf Ihres Hauses Geld sparen möchten, können Sie folgende Tipps berücksichtigen:

Verlängern Sie die Besitzdauer

In den meisten Kantonen hängt die Höhe der Besteuerung von der Besitzdauer ab. Wenn Sie also einige Monate/Jahre länger warten, bevor Sie Ihr Haus verkaufen, können Sie die Steuerlast reduzieren. In manchen Fällen reicht es schon aus, nur wenige Monate zu warten, da die Haltedauer in der Regel nach Jahren und nicht nach Monaten berechnet wird. Der Stichtag ist dabei der Eintrag ins Grundbuch.

Erwägen Sie eine Ersatzbeschaffung

Durch eine Ersatzbeschaffung können Sie den Gewinn übertragen und so eine Besteuerung vermeiden. Beachten Sie dabei aber, dass in den verschiedenen Kantonen unterschiedliche Fristen für die Ersatzbeschaffung gelten.

Berücksichtigen Sie wertvermehrende Investitionen

Wenn Sie vor dem Verkauf Ihres Hauses in das Grundstück oder die Liegenschaft investieren, sollten Sie sämtliche Belege für die getätigten wertvermehrenden Investitionen aufbewahren. Diese Aufwendungen können vom Gewinn abgezogen werden und mindern so die Steuerlast. In der Regel gilt das Gleiche für Maklergebühren.

Planen Sie einen Immobilienverkauf und benötigen professionelle Unterstützung? Wir sind für Sie da und beantworten alle Ihre Fragen. Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren, um weitere Informationen zu erhalten.

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Was muss ich als Hauskäufer beachten

Betrag hinterlegen

Fordern Sie den Verkäufer auf, den fälligen Betrag für die Grundstückgewinnsteuer beim Steueramt oder auf ein Bankkonto zu hinterlegen. Sie können den Betrag vorher bei der Steuerbehörde berechnen lassen.

Vereinbaren Sie alternativ, dass der Kaufpreis auf ein Konto hinterlegt wird, auf das der Verkäufer nur Zugriff hat, nachdem er die Grundstückgewinnsteuer bezahlt hat.

Betrag abziehen

Bezahlen Sie die Grundstückgewinnsteuer im Namen des Verkäufers und ziehen Sie die entsprechende Summe vom Kaufpreis ab.

Sicherstellung

Legen Sie im Kaufvertrag fest, wie der Verkäufer die Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer regeln soll.

Die Inhalte dieses Artikels wurden sorgfältig recherchiert und geprüft. Dennoch kann keine Gewähr für die Richtigkeit der bereitgestellten Informationen übernommen werden.