Immobilienbewertung: Alles was Sie wissen müssen
- Dreamestate
- 13. Jan. 2023
- 5 Min. Lesezeit
Aktualisiert: 26. März 2023
Erfahren Sie hier alles Wissenswerte zur Immobilienbewertung: Wie sie funktioniert, wann sie sinnvoll ist, welche Arten von Wertgutachten es gibt und welche Faktoren den Immobilien- oder Verkehrswert beeinflussen können.
Einführung
Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, ist es wichtig, den Wert Ihrer Liegenschaft zu kennen. Der Angebotspreis ist ein entscheidender Faktor für einen schnellen und erfolgreichen Verkauf. Ein marktgerechter und realistischer Angebotspreis erhöht Ihre Chancen auf den bestmöglichen Verkaufserlös. Ein unrealistisch hoher Preis kann jedoch potenzielle Käufer abschrecken und dazu führen, dass die Immobilie lange zum Verkauf steht.
Um einen realistischen Angebotspreis zu ermitteln, ist eine professionelle Immobilienbewertung unerlässlich. Es gibt viele Faktoren, die den Wert Ihrer Immobilie beeinflussen können. Eine Schätzung durch einen Experten kann eine objektive und fundierte Basis für den Angebotspreis liefern.
Es stellt sich jedoch die Frage, welche Methode am besten geeignet ist, um den Marktwert Ihrer Immobilie zu ermitteln. Sollten Sie auf eine Online-Schätzung vertrauen oder besser einen Immobiliengutachter beauftragen? Welche Faktoren spielen bei der Immobilienbewertung eine Rolle?
Was ist die Immobilienbewertung?
Die Bewertung einer Immobilie durch einen Experten ist eine gute Orientierungshilfe für den aktuellen Verkehrswert, der jedoch keine Garantie für den Kaufpreis darstellt. Viele Eigentümer überschätzen den Wert ihrer Immobilie, während Käufer ihn oft unterschätzen. Eine objektive Bewertung hilft dabei, einen passenden Verkaufspreis festzulegen.
Der Marktwert einer Immobilie entspricht dem geschätzten Preis, zu dem sie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr, innerhalb eines angemessenen Zeitraums verkauft werden kann, wenn beide Parteien mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handeln.
Die professionelle Bewertung durch einen Experten berücksichtigt methodische Kriterien, um den Markt- oder Verkehrswert zu ermitteln, der sich an Vergleichswerten von tatsächlich verkauften, ähnlichen Liegenschaften orientiert.
Warum eine professionelle Immobilienschätzung unerlässlich ist
Als Immobilieneigentümer ist es von entscheidender Bedeutung, den genauen Marktwert der Immobilie zu kennen. Eine professionelle Bewertung ist nicht nur bei einem bevorstehenden Verkauf unverzichtbar, sondern auch bei Sanierungsarbeiten oder um den Kaufpreis zu überprüfen. Insbesondere beim Verkauf einer Immobilie ist es wichtig, den aktuellen Verkehrswert zu ermitteln, um als Verkäufer Sicherheit und ein wichtiges Verhandlungsargument zu erhalten.
Auch bei Scheidungen oder Erbschaften kann eine Bewertung dazu beitragen, das gemeinsame Vermögen gerecht aufzuteilen und mögliche Streitfälle zu vermeiden. Zusätzlich kann eine Schätzung in Verbindung mit einer Potenzialanalyse genutzt werden, um den Wert der Immobilie zu steigern und eine höhere Rendite bei einem späteren Verkauf zu erzielen.
Und nicht zuletzt ist eine professionelle und unabhängige Bewertung bei Zwangsversteigerungen und Beleihungen zur Hausfinanzierung unverzichtbar, um den aktuellen Verkehrswert auf dem Markt zu ermitteln.
Wie funktioniert die Wertermittlung?
Die Wertermittlung von Immobilien wird in der Regel von professionellen Immobiliengutachtern durchgeführt. Um den Wert zu bestimmen, führen die Gutachter eine umfassende Begutachtung durch, bei der sie den baulichen Zustand, die Lage, die Ausstattung und weitere Faktoren berücksichtigen.
Der Wert einer Immobilie hängt nicht nur von ihrem Zustand und ihrer Lage ab, sondern auch von äusseren Faktoren wie dem aktuellen Immobilienmarkt und der allgemeinen Wirtschaftslage. Immobilienmakler oder professionelle Immobilienbewerter helfen bei der Wertermittlung und durchlaufen mehrere Schritte, um Vergleichsdaten zu ermitteln und ein Wertgutachten zu erstellen.
Die Berechnung des Immobilienwerts erfolgt durch verschiedene Berechnungsweisen, abhängig von der Art der Immobilie. Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen wird häufig die Hedonische Schätzung genutzt.
Die verschiedenen Bewertungsmethoden
In der Schweiz gibt es diverse Methoden und Faktoren, die bei der Schätzung von Immobilien zum Einsatz kommen. Eine Möglichkeit für Hauseigentümer ist die hedonische Methode, welche eine Online-Immobilienbewertung ermöglicht. Jedoch ist für ein professionelles Wertgutachten die persönliche Besichtigung der Immobilie durch einen Experten notwendig. Diese Schätzverfahren sind weit verbreitet.:
Hedonische Schätzung:
Bei der Vergabe von Hypotheken verlassen sich Banken oft auf den hedonischen Wert einer Immobilie. Dieses Bewertungsmodell basiert auf tatsächlich erzielten Verkaufspreisen ähnlicher Immobilien und liefert somit eine realitätsnahe Einschätzung des Wertes, der bei einem Verkauf erzielt werden könnte.
Im Vergleich zu anderen Methoden ist die hedonische Schätzung mit Kosten von 300 bis 500 Franken auch deutlich günstiger. Allerdings besteht das Risiko, dass Hausbesitzer bei der Datenerfassung (Fläche, Zimmeranzahl, Zustand, Lagekriterien usw.) für hedonische Schätzungen den Zustand oder die Lage der Immobilie zu positiv bewerten und somit das Ergebnis verfälschen. Eine zuverlässigere Option ist es, die Daten von einem Immobilienexperten erfassen zu lassen, auch wenn dies die Schätzung verteuert.
Vergleichsverfahren:
Immobilienbewerter verwenden das Vergleichsverfahren, das auch als Schätzverfahren bekannt ist, um den Wert von Immobilien zu bestimmen. Obwohl es Ähnlichkeiten mit dem hedonischen Wertgutachten aufweist, ist das Vergleichsverfahren aufgrund der Expertise des Gutachters und der persönlichen Begehung des Objekts wesentlich detaillierter und zuverlässiger.
Ertragswert-Methode:
Die Ertragswert-Methode wird hauptsächlich bei Renditeobjekten eingesetzt, bei denen potenzielle Käufer ihre Investitionsentscheidung aufgrund nachhaltiger Erträge und Kosten treffen. Vermietete Objekte sind auch aufgrund der erzielbaren Mieteinnahmen wertvoll. Daher wird im Wertgutachten angegeben, welche Mieteinnahmen pro Jahr zu erwarten sind, dividiert durch den jeweiligen Kapitalisierungssatz. Diese Methode ist insbesondere wichtig bei Mehrfamilienhäusern und gewerblich genutzten Objekten mit dauerhaften Mieterträgen.
Discounted-Cash-Flow-Methode:
Auch eine anerkannte Methode zur Bewertung von Immobilien ist die Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF-Methode), welche als Alternative zur Ertragswertmethode gilt. Diese Methode nutzt die Barwertmethode, um zukünftige Geldflüsse zu diskontieren und somit den Kapitalwert der Immobilie zu bestimmen. Die DCF-Methode wird insbesondere bei Renditeimmobilien angewendet.
Realwertmethode:
Eine weitere Methode ist die Realwertmethode, bei der der Substanzwert einer Immobilie aus dem Landwert und dem Zeitwert des Gebäudes ermittelt wird. Dafür besichtigen professionelle Immobilienschätzer die Immobilie und erstellen einen Bericht zu deren Lage und Zustand. Diese Methode eignet sich vor allem für ungewöhnliche Liegenschaften wie Luxus- und Liebhaberobjekte oder Immobilien in abgelegenen Gegenden. Die hedonische Schätzmethode ist in solchen Fällen unzuverlässig, da nicht genügend Vergleichsdaten vorliegen. Die Kosten für eine Substanzwert-Schätzung belaufen sich auf etwa 1000 bis 2000 Franken je nach Objekt.
Fazit
In der Regel können privat bewohnte Immobilien mithilfe des hedonischen oder des Vergleichswertmodells zuverlässig bewertet werden. Allerdings erfordern ungewöhnliche Liegenschaften wie beispielsweise Museen, Gefängnisse oder Bahnhöfe eine Kombination verschiedener Bewertungsmethoden.
Eine Immobilienbewertung durch einen erfahrenen Fachmann mit entsprechendem Know-how ist entscheidend, um den Wert Ihrer Immobilie zu verstehen und eine realistische Verkaufsstrategie zu entwickeln. Dreamestate bietet eine kostenlose Bewertung mit einer hedonischen Schätzung an, um eine professionelle Ermittlung durchzuführen.
Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienwert?
Der Verkehrswert einer Immobilie hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie z.B. Lage, Baujahr, Zustand, Ausstattung und Grösse des Objekts. Die hedonische Methode berücksichtigt etwa 70 Kriterien bei der Analyse, um zu einem realistischen Verkehrswert zu gelangen. Die Lage spielt eine entscheidende Rolle und beeinflusst das Wohnumfeld sowie den Verkehrswert der Immobilie.
Zusätzlich können Sanierungen und Renovierungen den Wert erhöhen. Gutachter haben bei der Bewertung einen gewissen Ermessensspielraum und können Zu- und Abschläge anwenden. Die energetische Bewertung und Energieeffizienzklasse des Objekts nehmen auch Einfluss auf den Wert.
Zusätzlich ist es wichtig, den allgemeinen Immobilienmarkt im Blick zu behalten, um die langfristige Entwicklung zu verstehen. Eine Immobilienbewertung durch einen Immobilienfachmann kann dabei helfen, den aktuellen Verkehrswert zu ermitteln.
Die Inhalte dieses Artikels wurden sorgfältig recherchiert und geprüft. Dennoch kann keine Gewähr für die Richtigkeit der bereitgestellten Informationen übernommen werden.
